签了购房合同但没付款，合同有效吗？
签了购房合同但没付款，合同有效吗？
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将房产卖给清远金融市场，总价1.185亿港元。
但合同签完后，双方一直没有实际付款和交房。清远金融市场拿出一张1996年开具的“收到1.185亿港元楼款”的收据，声称已用贷款抵清了房款。开发商则认为，这张收据是华泰公司事后补开的，实际没有收到任何款项，于是起诉要求解除合同。
争议焦点
开发商主张：双方签订的《房地产预售契约》是真实的商品房买卖关系，但清远金融市场从未实际支付购房款，合同未履行，应当解除。
人行清远支行主张：双方之间是“以房抵债”关系，华泰公司欠的贷款本息已经通过房产抵债的方式结清，购房款已经用贷款抵付，合同已经履行完毕，不应解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。双方签订《抵债协议书》在先，明确约定用房产抵偿贷款，之后签订的《房地产预售契约》只是履行抵债协议的具体方式。清远金融市场从未向开发商支付过购房款，开发商也未实际交付房产，双方之间不存在真实的商品房买卖关系。但鉴于抵债协议本身不违反法律强制性规定，且清远金融市场已取得部分房产的抵押权，故驳回开发商要求解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，合同名称不等于合同性质。法院在审理案件时，会穿透合同的外在形式，审查双方的真实意思表示。本案中，虽然双方签的是“商品房预售合同”，但从签约背景、履行方式来看，本质上是“以房抵债”，法院按真实法律关系处理。
第二，收据不等于付款凭证。清远金融市场虽然持有开发商出具的“收款收据”，但该收据是华泰公司事后补开，没有对应的银行转账记录或现金流水，法院认定未实际付款。打官司时，仅有收据不够，还需要提供付款的原始凭证。
王德林律师提示：
如果您遇到类似“以房抵债”的情况，建议在签约前咨询专业律师，明确合同性质，避免因名称混淆导致权利义务不清。在文山地区，不少当事人因轻信“收据”而忽视付款凭证，最终在诉讼中陷入被动。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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