房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体建到三层时，与宇航公司签订了租赁协议。双方约定将整栋大楼租给宇航公司，租期较长，租金按年递增。协议还约定了装修、用电、消防等配套事项，并经过公证。宇航公司先后支付了部分租金，商厦也开业经营了一段时间。

问题出在消防和用电上。商厦开业后，消防部门检查发现大楼未经消防验收就投入使用，存在严重火险隐患，下达了整改通知并处以罚款。之后商厦停业，双方因租金支付和合同履行问题闹上法庭。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司没有按约定解决消防和用电问题，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并且要求对方赔偿损失。

郊区供销公司则认为：宇航公司已经实际使用了大楼并开业经营，应当按合同支付租金。消防和用电问题双方都有责任，不能成为不付租金的理由。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同有效，宇航公司实际使用了大楼，应当支付租金。但在商厦违法经营期间（未经消防验收），因郊区供销公司未完全履行消防和用电方面的合同义务，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，适当减少租金。最终判决宇航公司按较低标准支付该期间的租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是无限度的。如果一方没有完全履行合同义务，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但不能永久免除。本案中，宇航公司实际使用了房屋，所以不能完全不付租金，只能要求适当减少。

第二，违法经营期间的租金标准如何确定？法院认为，既然房屋存在消防隐患、不具备合法营业条件，就不能按照正常经营时的租金标准计算，应当酌情降低。这提醒我们，房屋租赁中出租人应当确保房屋符合安全、消防等法定要求。

第三，双方在履行合同中都有过错。出租人没做好消防和用电，承租人明知条件不具备却强行开业，双方都应当承担相应责任。法院的判决体现了公平原则，按实际使用情况和过错程度调整了租金。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定房屋的安全、消防、水电等配套设施标准，以及不达标时的违约责任。如果承租后发现房屋存在安全隐患或无法满足经营需求，应及时书面通知出租人，保留证据，必要时可依法主张合同履行抗辩权。在文山地区，类似纠纷中很多当事人因证据不足而陷入被动，建议提前做好合同管理和证据保存。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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