未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司（深发公司）与海南顺兴房地产公司（顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司购买红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但深发公司当时并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证。这块地原本属于海南厚南旅业公司（厚南公司），深发公司是通过项目转让获得开发权的，但相关手续并不完备。顺兴公司后来以深发公司没有售房资格、合同违反法律规定为由，起诉要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同违反了法律强制性规定，应属无效。

深发公司主张：虽然当时手续不全，但事后已经补办了相关审批手续，且双方实际履行了合同，大厦已施工至正负零，合同应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在签订预售合同时，既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定。虽然事后补办了一些手续，但不能改变合同签订时违法的事实。最终判决双方签订的《商品房购销合同》无效，深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同是否有效，关键看签订合同时开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律设定的强制性条件，缺一不可。如果签订时没有这些证件，即使事后补办，合同仍然无效。

第二，购房者支付了巨额购房款却买到一份无效合同，风险极大。本案中顺兴公司虽然要回了购房款，但资金被占用多年，损失了利息和商业机会。在文山地区，我们也遇到过类似案例，购房者因开发商手续不全导致合同无效，维权过程耗时费力。

第三，开发商以"事后补办手续"或"实际履行合同"为由主张合同有效，法院通常不予支持。法律保护交易安全，但更强调交易必须合法。购房者不能因为房子已经盖起来就认为合同有效。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必核实开发商是否已取得土地使用权证和商品房预售许可证。可以要求开发商出示原件，或到当地住建部门查询。如果发现证件不全，不要轻易支付大额购房款，避免陷入合同无效的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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