城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司将一块土地转让给置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上记载的面积与规划部门实际规划的面积不符。原来，这块土地中包含了一条城市道路，道路宽度在规划中是30米，但土地使用证上标的是15米。置地公司实际能使用的面积比证上少了上千平方米，于是要求发展公司退款或补偿，未果后起诉到法院。

一审法院认定合同部分无效，判决发展公司返还多收的转让金并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图与规划坐标图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应全部有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地使用证面积与实际不符，城市道路依法不能转让，合同应属无效，发展公司应赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审判决的主要部分，即合同中涉及城市道路面积的转让无效，符合规划要求的土地转让有效；发展公司多收的转让金应返还，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。

核心理由：城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司办理土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致证载面积与实际不符，应承担主要责任。

律师分析

第一，城市道路、公园绿地等市政设施用地，法律规定不得转让。买卖双方在签订土地使用权转让合同时，必须核实土地性质，确认其中是否包含不可转让的公共设施用地，否则可能导致合同部分无效。

第二，土地使用证上记载的面积不等于实际可使用的面积。如果证载面积与规划部门的规划不一致，应以规划部门确定的面积为准。买家在交易前应主动向规划部门核实，避免买了"缩水"的土地。

第三，本案中法院采取"部分有效、部分无效"的处理方式，既维护了法律对市政设施不得转让的强制性规定，也尽量尊重当事人真实意思，避免合同全部推翻造成更大损失。这种处理思路在类似案件中有重要参考意义。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必到规划部门核实土地的实际规划用途和面积，特别是涉及道路、绿地等公共设施的土地，要明确哪些面积可以合法转让。如果您在文山地区遇到类似土地纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因合同效力问题造成经济损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市