购房合同是买卖还是抵债 法院如何认定
购房合同是买卖还是抵债 法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款还不上，双方签了一份《抵债协议书》，约定用这家公司投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商与银行签订了正式的《房地产预售契约》，把房子卖给了银行。但奇怪的是，双方签完合同后，谁也没有实际付钱或交房。
几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。银行则说自己已经用贷款抵了房款，还拿出一张盖了章的收据，证明开发商收到了1.185亿港元的楼款。开发商却说，这张收据是后来补开的，银行根本没付过钱。
争议焦点
银行主张：我们和华泰公司签了抵债协议，又和开发商签了预售合同，贷款已经抵了房款，开发商也开了收据，所以房款已经付清了。
开发商主张：银行和华泰公司之间的债务和我们无关，预售合同是独立的买卖关系，银行没有实际付过一分钱，收据是后来补开的，不能证明付款事实。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案的《房地产预售契约》名为商品房买卖，实为以房抵债，本质上是银行和华泰公司之间债务清偿的一种方式。由于抵债协议和预售合同均未实际履行，且开发商并非抵债协议的当事人，银行不能仅凭一张补开的收据证明已付清房款。最终支持了开发商解除合同的请求。
律师分析
第一，合同性质决定案件走向。本案的关键在于区分“真买卖”和“以房抵债”。如果是真买卖，银行必须证明自己付了钱；如果是以房抵债，就要看抵债协议是否真实、是否实际履行。法院从签约背景、履行情况等方面综合判断，认定本案属于以房抵债，而非独立的商品房买卖。
第二，收据不等于付款凭证。银行拿出的收据是事后补开的，没有对应的银行转账记录或付款凭证，开发商也不认可。在司法实践中，仅有收据而无实际付款证据，法院一般不会认定付款事实成立。
第三，合同各方要按约定实际履行。无论是买卖还是抵债，签了合同就要实际去做——该付钱付钱，该交房交房。如果双方都不履行，合同就可能被解除。
王德林律师提示：
购房或签订以房抵债协议时，务必保留好付款凭证、转账记录等实际履行证据，不要仅凭一张收据就认为万事大吉。如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因证据不足导致权利受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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