未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司在卖房时并没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，甚至连土地的使用权人都是另一家公司——厚南公司。顺兴公司认为合同无效，要求深发公司返还购房款及利息。

实际上，这块地的土地使用权一直登记在厚南公司名下，深发公司虽然与厚南公司有合作建房协议，但并未办理土地使用权变更登记。此外，深发公司直到1995年才补办了一些手续，签订合同时根本不具备预售商品房的法定条件。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同，深发公司应返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司则认为：虽然手续不全，但公司已经与土地权利人厚南公司签订了合作建房协议，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当认定为有效，双方继续履行即可。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》应属无效。法院判决深发公司返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的效力取决于开发商是否具备法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，缺一不可。本案中深发公司一个证都没有，合同自然无效。

第二，合作建房协议不能替代预售许可证。即便深发公司与土地权利人厚南公司签了合作协议，厚南公司也出具了承诺书，但这并不能弥补深发公司自身没有取得预售许可证的问题。法律对商品房预售有严格的行政审批要求，不能通过私下约定绕过。

第三，购房者付款后如果合同无效，可以要求返还购房款。本案中顺兴公司支付了5000万元，法院判决全额返还并加算利息，这保护了购房者的基本利益。但需要注意的是，如果购房者明知对方没有证还签合同，也可能承担一定过错责任。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，一定要核实开发商是否取得了商品房预售许可证和土地使用权证，这些证件应当在售楼处公开悬挂。如果开发商无法提供，建议不要轻易付款。在文山地区，我们曾遇到过类似案例，购房者因轻信口头承诺而损失惨重。建议在签订任何购房合同前，委托专业律师审查开发商的资质文件，避免陷入合同无效的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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