商品房预售合同还是以房抵债合同如何区分

商品房预售合同还是以房抵债合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承继权利）贷款本息1.2亿多元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司将其投资开发的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）作价抵债给清远金融市场。

随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售。合同签订后，双方并未实际履行。2001年，开发商起诉请求解除合同。人行清远支行主张其已用贷款抵楼款的方式付清了购房款，并出示了一份加盖有项目开发部公章的收据。开发商则主张该收据是事后补办的，实际并未付款。

争议焦点

人行清远支行认为：双方已签订正式预售合同，且其以贷款抵楼款的形式付清了全部购房款，合同已经履行完毕。

开发商认为：双方之间实际是以房抵债关系，预售合同仅为形式，并未实际付款，请求解除合同。

法院判决

最高人民法院二审认定：本案法律关系实质是以房抵债，而非商品房预售。虽然双方形式上签订了预售合同，但从签约背景和履行情况看，双方真实意图是通过房产抵偿债务。因以房抵债协议未实际履行，法院支持开发商解除合同的请求。

律师分析

第一，区分合同性质要看真实交易目的。如果双方存在在先债权债务关系，签订购房合同是为了抵债，则属于以房抵债合同，而非普通商品房预售合同。这会影响合同的履行方式和法律后果。

第二，以房抵债合同的履行需要实际完成房产过户登记。如果仅签订合同、开具收据，但未实际办理产权转移，不能认定债务已经清偿。

第三，开发商出具的收款收据需要与银行流水等实际付款凭证配套使用。仅有收据而无付款凭证，在对方否认的情况下，难以证明实际付款。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似情况，比如开发商以房抵债或者购房者以房抵债，建议务必签订书面协议并办理产权过户登记，不要仅凭一张收据或合同就认为债务已经了结。同时，注意保留银行转账记录、收付款凭证等实质性证据，避免日后产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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