未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司并没有取得该大厦的土地使用权证和商品房预售许可证，甚至连土地实际持有人都不是深发公司。顺兴公司认为合同存在重大瑕疵，向法院起诉要求确认合同无效，并返还已付购房款及利息。

原来，这块地的使用权属于厚南公司，而深发公司是通过一系列复杂的项目转让和合作建房协议才获得开发权的。这些协议涉及厚南公司、凯鹏公司等多个主体，但始终没有办理正规的土地使用权变更登记手续，也没有取得预售许可证。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，应当认定为无效合同，深发公司必须返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司则辩称：虽然手续不全，但双方已经实际履行了合同，顺兴公司还提出了设计修改意见，深发公司也按照意见进行了调整，工程已经完成地下室结构，合同应当继续履行，不能认定为无效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，其与顺兴公司签订的预售合同违反了法律强制性规定，属于无效合同。法院判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的核心前提是开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。没有这两证，合同就因违反法律强制性规定而无效。本案中，深发公司虽然通过合作建房协议获得了项目开发权，但始终没有办理正规的土地使用权登记，也没有取得预售许可，因此合同无效。

第二，购房者不能因为合同已经部分履行就认为合同有效。本案中，顺兴公司支付了5000万元，甚至参与了设计修改，工程也完成了地下部分，但这些事实都不能弥补合同在合法性上的根本缺陷。无效合同自始无效，法律不保护违法交易。

第三，开发商之间的内部协议（如合作建房、项目转让等）不能替代法定的行政审批手续。购房者在签订预售合同前，应当要求开发商出示土地使用权证和预售许可证，否则就面临合同无效的风险。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，一定要先核实开发商是否取得了土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商以"手续正在办理中"为由催促付款，务必保持警惕。在文山地区，我们也遇到过类似案件，购房者因为轻信开发商的口头承诺，最终钱房两空。建议签约前到当地房管部门核实项目证照情况，必要时委托律师审查合同。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市