商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份抵债协议，约定华泰公司用其投资的广州某商贸中心的部分房产，抵偿欠清远金融市场的1.2亿余元贷款本息。随后，房产开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场。
但这份预售合同签订后，双方并未实际履行。开发商认为清远金融市场没有实际支付购房款，而清远金融市场则主张，华泰公司欠自己的贷款已经转为购房款，相当于自己已经付清了房款。为此，开发商起诉到法院，要求解除预售合同。
争议焦点
开发商省一建城建分公司主张：清远金融市场从未实际支付购房款，双方签订的预售合同应解除。清远金融市场则主张：华泰公司欠自己的贷款本息已通过抵债协议转为购房款，自己已履行付款义务，预售合同有效。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质是一起以房抵债行为，而非真实的商品房买卖。开发商与清远金融市场签订的预售合同，是为履行华泰公司与清远金融市场之间的抵债协议而办理的形式手续。由于抵债协议中的房产并非开发商直接抵债，而是通过预售合同形式完成，且清远金融市场未能证明其已实际支付购房款，法院最终支持了开发商的诉讼请求，判决解除预售合同。
律师分析
第一，商品房预售合同与以房抵债合同性质不同。预售合同的核心是买卖双方真实交易，购房人需实际支付房款；而以房抵债则是债务人用房产抵偿已有债务，两者在法律后果上差异很大。
第二，形式上的合同不等于真实的法律关系。本案中，虽然签订了正式的预售合同并办理了登记，但结合抵债协议、付款凭证等证据，法院认定双方真实意图是以房抵债，而非买卖。普通人签订合同时，要注意合同内容是否反映真实交易目的，避免因形式与实质不符而引发争议。
第三，付款凭证至关重要。本案中，清远金融市场主张已付清房款，但提供的收据是事后补开，且无实际付款流水佐证，最终未获法院采信。无论何种交易，都应保留真实的付款记录。
王德林律师提示：
签订合同时，务必明确交易性质是买卖还是抵债，并在合同中写明。在文山地区，不少当事人因混淆合同性质导致纠纷，建议在签署重要合同前咨询专业律师，确保合同内容与真实意图一致。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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