购买的土地面积少了该怎么办
购买的土地面积少了该怎么办
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
一家公司从另一家公司手里买了一块土地，双方签了合同、办了土地使用证。但买地公司准备开发时，发现实际能用的土地面积比土地使用证上写的少了很多。原因是在规划部门的规划中，土地旁边有两块城市主干道，道路宽度比土地使用证上标明的宽，导致实际可用的土地面积缩水。
原来，卖地公司在办理土地使用证时，提交的图没有经过规划部门审批，导致土地证上的面积和规划部门确定的面积对不上。而且，卖地公司还把属于市政设施的城市道路面积也当作可转让的土地卖给了买地公司。
争议焦点
卖地公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应该有效。
买地公司认为：土地使用证上写的面积实际拿不到，城市道路依法不能转让，合同应属无效，卖地公司应赔偿损失。
法院判决
最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地转让部分有效。卖地公司多收的土地转让金应返还，并赔偿买地公司的设计、勘察等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不能转让。任何人把城市道路当作普通土地来买卖，这部分合同都会被认定为无效。
第二，土地转让中，如果卖地人提供的土地位置图未经规划部门审批，导致土地证面积与实际规划面积不符，卖地人存在过错，需要承担返还转让金和赔偿损失的责任。
第三，合同部分无效不等于整个合同都无效。法院会根据实际情况，将有效部分继续履行，无效部分作退款处理，这样既保护了买受人的合法权益，也避免了交易完全作废带来的更大损失。
王德林律师提示：
买卖土地或房产前，一定要向规划部门核实土地的实际规划用途和面积，不能只看土地使用证。文山地区的朋友们尤其要注意，签合同前最好请专业律师审查相关规划文件，避免买了不能用的土地。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市