买房合同是预售还是抵债，法院如何区分
买房合同是预售还是抵债，法院如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人民银行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签订协议，华泰公司用其在广州的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，并约定由开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订商品房预售合同。
随后，省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将7900平方米商铺以1.185亿港元出售。但合同签订后，双方并未实际履行。2001年，开发商起诉要求解除合同。清远支行则主张已用贷款抵楼款，付清了购房款，并提交了收据作为证据。
争议焦点
开发商认为：双方签订的是商品房预售合同，清远支行未实际付款，收据是事后补开，没有对应付款凭证，合同应解除。
清远支行认为：双方真实交易是以房抵债，贷款本息已转化为购房款，收据证明已付清，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认定，双方签订的是商品房预售合同，而非以房抵债协议。清远支行未能证明实际支付购房款，收据与付款凭证不符，不能认定付款事实。最终判决支持开发商解除合同的请求。
核心理由：合同性质应根据当事人真实意思和履行情况判断。本案中，抵债协议与预售合同是两份独立协议，不能混同；且清远支行未提供实际付款证据，仅凭收据不足以认定。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债协议性质不同。预售合同是买卖关系，以房抵债是债务清偿关系。实践中，当事人常将两者混用，但法院会重点审查合同签订背景、履行情况来判断真实意图。
第二，购房款支付必须有据可查。仅凭收据不能证明付款，尤其是收据与付款凭证无法对应时，法院可能认定未付款。购房者应保留银行转账记录、付款凭证等完整证据链。
第三，合同签订后应及时履行。本案中，双方签订合同后多年未实际履行，开发商主动起诉解除合同，表明双方已无继续履行意愿。长期不履行是法院认定合同应解除的重要事实。
王德林律师提示：
购房时务必区分合同性质，不要将抵债协议与买卖合同混为一谈。付款后应索要正式发票并保留银行流水。如遇类似纠纷，建议尽早咨询律师。在文山地区的购房者尤其要注意合同条款的明确性，避免因约定不明引发诉讼。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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