未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.2亿多元。合同约定必须经过原开发商厚南公司签证盖章才能生效。但合同签订时，厚南公司并未盖章，直到两个月后才出具承诺书表示认可。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，而且深发公司在签订合同时根本没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同无效，要求返还购房款及利息，双方因此闹上法庭。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，签订的预售合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司认为：虽然手续不全，但事后已经补办了相关审批手续，而且双方已经实际履行了合同，大厦也建到了正负零阶段，合同应当认定为有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但合同约定深发公司先行支付7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应当退还该笔款项。

律师分析

第一，根据我国《城市房地产管理法》和最高人民法院的司法解释，开发商在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与购房人签订的商品房预售合同，一般认定为无效合同。这是为了保护购房人的合法权益，防止开发商在没有合法手续的情况下擅自销售房屋。

第二，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中，深发公司收取的5000万元购房款应当返还给顺兴公司，并赔偿相应的利息损失。不能因为合同已经部分履行就认定有效，法律对房地产市场的规范要求是严格的。

第三，房地产开发涉及重大利益，购房人在签订商品房买卖合同时，一定要核实开发商是否取得了土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这些证件，合同存在被认定无效的风险，购房款可能面临追讨困难。

王德林律师提示：

购房人在购买商品房前，应当要求开发商出示五证，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。在文山地区，购房人还可以到当地住建部门查询项目的预售许可信息，避免因开发商手续不全导致合同无效的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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