城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时才发现，土地证上写的面积和实际能用的面积差了很大一截。

问题出在哪里呢？原来这块土地西边和北边规划为城市主干道，道路宽度是30米，但土地使用证上只标了15米。这样一来，证上写的面积里，有上千平方米其实是市政道路，根本不能作为开发用地使用。置地公司实际能用的面积比合同约定的少了将近一半。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划图一致，土地证面积是国土部门登记的，自己没过错，合同应该有效。

置地公司则认为：土地证上的面积根本拿不到，城市道路不能转让，合同应属无效，发展公司要退钱赔损失。

法院判决

最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积转让有效。发展公司多收的转让费要返还，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。把道路面积算进转让土地里，这部分合同条款是无效的，开发商不能把公共道路当作自己的开发用地来卖。

第二，土地转让时提供的位置图必须经过规划部门审批。如果拿未经审批的图纸去办证，导致土地证面积和实际规划面积不符，转让方要承担主要责任。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会根据实际情况，对符合规划的部分认定有效，对违法部分单独处理，这样既保护了交易安全，也维护了法律权威。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，一定要到规划部门核实土地的规划用途和实际可开发面积，不能只看土地证上的数字。在文山地区，不少购房者和企业都遇到过类似问题，建议在合同中明确约定"实际可开发面积"作为计价依据，避免因道路、绿化等公共设施面积引发纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市