买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利）贷款本息约1.21亿元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，并约定由开发商省一建城建分公司与清远金融市场直接签订商品房预售合同。
随后，省一建城建分公司与清远金融市场签订了多份《房地产预售契约》，约定清远金融市场以1.185亿港元购买上述房产。但合同签订后，双方并未实际履行付款或交房。2001年，省一建城建分公司起诉，要求解除商品房预售合同。人行清远支行则主张已通过贷款抵楼款的方式付清了房款，并提交了一份加盖公章的收据作为证据。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方从未实际履行预售合同，人行清远支行提交的收据是事后补开，没有真实的付款凭证，因此合同未履行，应当解除。
人行清远支行认为：双方签订的《抵债协议书》和《房地产预售契约》是整体交易，华泰公司的欠款已经通过抵债方式转化为购房款，其已履行付款义务，合同有效且已履行完毕。
法院判决
法院经审理认为，本案的核心是区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质。虽然双方签订了《房地产预售契约》，但实质上是为履行《抵债协议书》而办理的形式手续，并非真实的商品房买卖。人行清远支行提交的收据缺乏对应付款凭证，且华泰公司法定代表人曾出具函件说明该收据系为完善买卖合同而补开。最终，法院认定双方之间本质上是债权债务抵偿关系，而非商品房买卖关系，支持了省一建城建分公司解除合同的请求。
律师分析
第一，合同名称不等于合同性质。法院在审理时会穿透合同的形式，审查双方真实的法律关系和交易目的。本案中，虽然名为“商品房预售合同”，但实际背景是债务抵偿，因此不适用商品房预售的法律规则。
第二，收据不等于付款凭证。在涉及大额交易时，仅有收据或发票不足以证明款项已实际支付，必须结合银行转账记录、财务凭证等综合判断。如果收据是事后补开且无真实资金流水，法院通常不予认可。
第三，合同是否履行，关键看双方是否实际履约。本案中，既无付款记录，也无交房行为，长达五年未主张权利，说明双方均未将预售合同作为真实交易来履行。
王德林律师提示：
如果您在购房或债务处理中遇到类似“以房抵债”或“名义合同”的情况，建议务必保留真实的付款凭证、协议原件和沟通记录，避免因证据不足导致权利受损。在文山地区，类似的以房抵债纠纷时有发生，建议提前咨询专业律师，明确合同性质后再签署或履行。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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