房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，主体建到三层时，与宇航公司签了租赁协议，约定整栋楼租给宇航公司20年，租金逐年增长。宇航公司支付了部分租金，商厦装修后开张营业。

但商厦开业前未通过消防验收，存在严重火险隐患。消防部门检查后认定不具备营业条件，责令停业整改，并对双方都进行了罚款。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题打起了官司。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未完成消防、供电等配套设施，导致商厦违法经营并被责令停业，自己有权拒绝支付停业期间的租金。

郊区供销公司主张：宇航公司明知消防未验收仍强行开业，停业责任在宇航公司，应按合同约定全额支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方对合同违法履行状态均有过错。停业期间，宇航公司实际无法正常使用房屋，但房屋仍被占用。法院酌情按原租金标准的50%确定停业期间的租金，双方按比例分担责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方违约时，另一方可以暂停履行，但不能滥用。本案中宇航公司明知消防未验收仍开业，自身也有过错，不能完全拒绝支付租金。

第二，房屋租赁合同处于违法履行状态时，租金的确定要考虑实际使用情况和双方过错。法院没有机械地按合同约定判，而是根据公平原则酌情调整，这符合司法实践。

第三，租赁双方都要注意合同履行中的合规义务。消防、供电等配套设施是出租方的法定义务，承租方也不能明知存在安全隐患还强行营业，否则双方都要承担相应责任。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同时，要明确约定消防验收、水电配套等交付条件，并约定违约责任。如果遇到对方不履行义务，应及时书面催告并保留证据。文山地区的朋友在租赁纠纷中，可以要求对方提供相关验收合格文件，避免因违法经营产生更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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