购房合同是真是假，如何区分预售和抵债
购房合同是真是假，如何区分预售和抵债
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息超过1.2亿元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了商品房预售合同，合同总价港币1.185亿元。
但合同签订后，双方一直没有实际履行。清远金融市场没有付过一分钱购房款，开发商也没有交付房屋。直到2001年，开发商向法院起诉，要求解除这份商品房预售合同。人行清远支行则主张，自己已经用贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并拿出一张盖有项目开发部公章的收据作为证据。
争议焦点
开发商认为：双方签订的虽然是商品房预售合同，但实质是以房抵债，清远金融市场根本没有支付购房款，收据是事后补开的，合同应当解除。
人行清远支行认为：双方签订的是真实有效的商品房预售合同，自己已经用华泰公司的欠款抵作了购房款，收据就是付款凭证，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认定：本案实质上是华泰公司以房屋抵偿欠款的以房抵债合同，而非真实的商品房预售合同。清远金融市场并未实际支付购房款，收据没有对应的付款凭证，不能证明已履行付款义务。最终判决解除商品房预售合同。
律师分析
第一，合同名称不是判断合同性质的唯一标准。法院会综合审查双方的真实意思表示和实际履行情况。如果双方签订商品房预售合同，但真实目的是用房屋抵偿债务，那么这份合同本质上就是以房抵债合同。
第二，付款凭证必须有真实的资金流水支撑。单凭一张收据，没有银行转账记录、付款凭证等配套证据，法院很难认定购房款已经支付。特别是收据是事后补开的，证明力更弱。
第三，以房抵债合同与商品房预售合同在法律后果上存在重大差异。以房抵债合同需要审查原债务的真实性和抵债的公平性，而商品房预售合同则更关注买卖双方的履约情况。如果实际是抵债关系，购房人不能仅凭预售合同主张权利。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似情况，比如对方拿出一份购房合同和收据，但实际没有付款记录，建议您仔细审查合同背后的真实交易关系。特别是涉及以房抵债的，一定要保留好原始债务凭证、付款流水等证据，不要轻信事后补开的收据。如有疑问，建议及时咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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