未取得预售许可证的商品房买卖合同效力问题

未取得预售许可证的商品房买卖合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格购买红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但问题在于，深发公司当时并没有取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。实际的土地使用权人是一家叫厚南的公司。虽然厚南公司后来出具了承诺书表示认可这笔交易，但始终没有在合同上签字盖章。顺兴公司得知这一情况后，认为合同存在重大法律瑕疵，起诉要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司则认为：虽然手续不全，但土地使用权人厚南公司已经出具承诺书认可了这笔交易，而且双方已经实际履行了合同，大厦也已经开始建设，合同应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的相关规定。虽然厚南公司事后出具了承诺书，但这并不能弥补合同签订时存在的根本性缺陷。最终判决确认该商品房预售合同无效，深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证等法定证件，否则合同可能被认定为无效。这是保护购房人权益的重要法律屏障。

第二，即使事后得到了土地使用权人的追认，也不能使一个自始就违反法律强制性规定的合同变为有效。法律对商品房预售有严格的准入条件，目的就是为了防止没有开发能力的企业进入市场，损害购房者的利益。

第三，购房者在签订商品房买卖合同前，一定要核实开发商的五证是否齐全，特别是商品房预售许可证。如果开发商以各种理由推脱不提供，就要提高警惕，避免陷入类似的法律风险。

王德林律师提示：

购房是大多数家庭最重要的财产交易，建议在签订合同前委托专业律师对开发商的资质和项目手续进行审查。在文山地区，我们遇到过不少因开发商手续不全导致购房者钱房两空的案例，务必引以为戒。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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