未办土地证就转让，合同无效谁担责
未办土地证就转让，合同无效谁担责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为2500万元。湛江土地总支付了部分款项后，中银公司交付了土地红线图，双方出具了“款地两清”的收据。
后来，湛江土地总将这100亩土地连同中银公司委托其转售的另外100亩土地一起转卖给了生茂公司。但因土地不具备转让条件，生茂公司与湛江土地总的转让合同被法院认定无效，湛江土地总被判返还生茂公司已付款项。湛江土地总随后起诉遂溪中行，要求返还已支付的土地转让款。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方签订的土地转让合同应属无效，遂溪中行作为中银公司的开办单位应返还已支付的转让款。遂溪中行则辩称：双方签订的实际上是合同转让而非土地使用权转让，合同已实际履行，应认定有效；且湛江土地总主张权利已超过诉讼时效，法院不应支持。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效，判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总已支付的2500万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应属无效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。根据《城市房地产管理法》规定，转让土地使用权必须已取得土地使用权证，并完成开发投资总额的25%以上。本案中中银公司既未取得土地证，也未缴纳土地出让金，转让合同自然无效。
第二，诉讼时效从知道权利受损时起算。湛江土地总在出具收据后，虽然多年未主张权利，但直到与生茂公司的诉讼终审判决确认合同无效时，才知道自己权利真正受损。法院认定其起诉未超过两年诉讼时效，维护了当事人的合法权益。
第三，合同无效后双方应互相返还财产。根据《民法典》规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。
王德林律师提示：
购买土地使用权或房产前，务必核实对方是否已取得土地使用权证、是否缴纳了土地出让金，不要轻信“土地红线图”或“款地两清”等承诺。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议尽快咨询专业律师，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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