未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份《商品房购销合同》，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总价款约4.26亿元。合同约定，必须经过原开发商厚南公司和凯鹏公司签证盖章才生效。厚南公司事后出具承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，且深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司于是起诉到法院，要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得合法的土地使用权和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应当无效。

深发公司认为：合同已经实际履行，顺兴公司支付了部分房款，且工程已施工至正负零，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司的合建关系有效，但合同中关于厚南公司提前收取7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。最高人民法院二审维持了一审关于合同效力的认定，并进一步明确：未取得土地使用权证和商品房预售许可证所签订的商品房预售合同，因违反法律强制性规定，应认定为无效合同。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。开发商在签订预售合同时，必须已经取得土地使用权证和商品房预售许可证，否则合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中，深发公司收取的5000万元购房款应当返还给顺兴公司，并支付相应的利息损失。

第三，购房者在购买期房时，务必核实开发商是否已经取得"五证"，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。不要因为开发商承诺"后续补办"或"有承诺书"就轻易付款，否则可能面临钱房两空的风险。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房预售合同前，应主动要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要签订合同或支付任何款项。在文山地区，购房者可以到当地住建部门或不动产登记中心查询项目的证件情况，避免因合同无效而遭受损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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