楼宇按揭贷款合同未登记是否有效

楼宇按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行支付了贷款，中振公司也陆续还款。但后来中振公司未能按期还贷，宝丰支行起诉要求解除合同、以房屋权益抵债。

值得注意的是，该按揭合同签订后未在当地办理抵押登记手续。另外，中振公司还曾将同一房屋抵押给另一家信托公司，并办理了抵押登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反武汉市政府的相关规定，应认定为无效。而且房屋已抵押给案外人并办理了登记，宝丰支行不能主张优先受偿权。

宝丰支行认为：按揭合同是各方自愿签订，合法有效，一审判决正确，应予维持。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还本付息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决；撤销涉及担保人责任的部分。核心理由：按揭不同于一般的财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，不能仅以未办理登记就认定合同无效。中振公司事后将房屋抵押给案外人的行为，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，楼宇按揭贷款合同的性质不同于传统抵押。按揭是购房人将购房合同权益转让给银行作为担保，银行提供贷款，这是一种特殊的担保方式。不能简单套用一般抵押登记的规则来否定其效力。

第二，合同效力认定应依据国家法律法规，地方性规章不能作为否定合同效力的直接依据。本案中，武汉市的房地产抵押管理办法属于地方规章，不能据此认定合同无效。

第三，抵押登记的主要作用是产生对抗第三人的效力，而非合同生效的要件。即使未办理登记，按揭合同在签约各方之间仍然有效。购房人未按期还款，银行仍可依据合同主张权利。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应主动配合银行办理抵押登记手续，避免日后产生纠纷。如果遇到开发商或银行要求签署按揭合同，建议仔细阅读合同条款。在文山地区，购房者如有按揭贷款方面的疑问，可以携带合同到律师事务所咨询，我们会根据具体情况提供专业意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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