未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司将一栋名为“红城湖国际大厦”的楼盘A座卖给海南顺兴房地产公司，总价超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元后，发现深发公司没有取得该楼盘的土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效，并返还购房款。

原来，这块地的使用权属于厚南公司，深发公司是通过与厚南公司合作才获得开发权，但双方一直没有办理土地使用权变更登记。深发公司卖房时，既不是土地使用权人，也没有拿到预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应属无效。深发公司则认为：其与厚南公司有合作建房关系，厚南公司也出具了承诺书认可其销售行为，因此合同有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司的合作建房合同有效，责令双方补办土地使用权变更登记手续。但该案后续经最高人民法院二审，最终认定：深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了法律强制性规定，该合同无效。深发公司应返还顺兴公司已付购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据《城市房地产管理法》规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是保护购房人权益的基本门槛，缺一不可。

第二，合作建房不能替代预售许可。即使开发商与土地使用权人存在合作关系，甚至土地使用权人出具了承诺书，也不等于开发商就自动获得了售房资格。预售许可证必须由主管部门依法颁发，不能通过私下协议替代。

第三，购房前务必核实“五证”。购房人尤其是购买期房的，在付款前一定要查看开发商是否取得了《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。如果证件不全，合同可能无效，购房款存在无法追回的风险。

王德林律师提示：

在文山地区，不少购房者因为轻信开发商的承诺，在没有核实预售许可证的情况下就支付了大额购房款，最终陷入纠纷。建议您在签订购房合同前，务必到当地住建部门或通过官方平台核实项目预售许可情况。如果开发商无法提供有效证件，宁可放弃交易，也不要冒险付款。已经付款的，应尽快咨询律师，评估合同效力并采取保全措施。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市