未取得土地使用权的转让合同是否有效
未取得土地使用权的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份《土地转让协议》，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为800万元。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地界限图。
后来，湛江土地总又将这块土地转售给另一家公司。但法院在另一起案件中认定该转售合同无效，湛江土地总被判返还已收取的款项。此时湛江土地总才向中银公司主张权利，要求返还已支付的土地转让款。由于中银公司已经注销，其债权债务由开办单位遂溪中行承担。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司没有取得土地使用权，也没有办理土地出让审批手续，双方签订的合同无效，中银公司应当返还已支付的款项。遂溪中行则认为：双方是合同转让而非土地使用权转让，合同有效且已实际履行，而且湛江土地总起诉时已经超过了法律规定的诉讼时效。
法院判决
最高人民法院撤销了一审判决，认定双方签订的《土地转让协议》无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的500万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效。同时，湛江土地总起诉并未超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权，并且办理了出让手续、缴纳了土地出让金。如果转让方没有这些条件，即使双方签了合同，该合同也会被认定为无效。本案中，中银公司转让的土地是划拨用地，没有办理出让手续，因此转让合同无效。
第二，合同无效后，双方应当返还财产。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中，湛江土地总支付了500万元，中银公司应当返还该款项及占用期间的利息。双方都有过错的，应当各自承担相应责任。
第三，诉讼时效的计算要特别注意。本案中，湛江土地总在出具收据后，曾向法院提起上诉主张权利，这构成了诉讼时效中断。因此，其起诉并未超过三年的诉讼时效期间。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因时效问题丧失胜诉权。
王德林律师提示：
购买土地使用权时，务必核实转让方是否已取得土地使用权证，以及该土地是否已缴纳土地出让金。如果转让方不具备转让条件，合同可能被认定无效，导致资金损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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