商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠银行一大笔贷款，还不上钱。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用自己投资的广州某商贸中心的部分商场房产，折价1.2亿多元抵给银行。为了办手续，银行和房产开发商（省一建城建分公司）又签了《房地产预售契约》，看起来像是银行买了这些房子。但实际上，银行并没有真正付钱，而是用华泰公司的欠款来“抵”房款。后来，开发商起诉银行，要求解除这份预售合同。
银行觉得自己已经用贷款抵了房款，还拿出了一张开发商开的“收据”作为付款证明。但开发商说，那张收据是华泰公司后来补开的，银行根本没有实际付过钱。双方各执一词，官司打到了最高人民法院。
争议焦点
银行主张：我们和华泰公司签了抵债协议，又和开发商签了预售合同，已经用贷款本息抵清了房款，合同已经履行完毕。开发商主张：银行和华泰公司之间是借贷和抵债关系，和我们开发商之间是独立的商品房买卖关系。银行没有按合同约定付一分钱，我们要求解除合同。
法院判决
最高人民法院审理后认定，本案中的《房地产预售契约》名为商品房买卖，实为以房抵债，是银行和华泰公司之间债务清偿的一种方式。银行并未实际向开发商支付购房款，开发商要求解除合同的理由不成立。法院驳回了开发商的诉讼请求。
律师分析
第一，本案的核心是区分“商品房预售合同”和“以房抵债协议”。如果双方的真实意思是用房产来抵偿旧债，而不是真正进行商品房买卖，那么即使签了预售合同，也不构成独立的商品房买卖关系。法院会看合同背后的真实交易目的。
第二，开发商虽然和银行签了预售合同，但银行从未向开发商付过钱，开发商也没有实际收到房款。这种情况下，开发商不能以“对方没付款”为由要求解除合同，因为双方本来就不是在做买卖，而是在配合完成抵债手续。
第三，对于普通人来说，签合同时一定要搞清楚自己签的是什么性质的文件。如果是“以房抵债”，就要注意债务是否真实、房产是否已经过户、有没有其他债权人主张权利。如果是“商品房买卖”，就要看开发商有没有预售许可证、合同是否备案、付款凭证是否齐全。
王德林律师提示：
遇到类似“以房抵债”的情况，建议先咨询专业律师，确认债务和房产的法律状态。在文山地区，不少当事人因为分不清合同性质，导致后续维权困难。签合同前，最好让律师帮忙审查一下条款，避免“买卖不成、债务还在”的尴尬局面。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市