城市道路能否随土地一起转让
城市道路能否随土地一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司将自己名下的一块土地转让给置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上记载的面积和实际面积对不上。原来这块地里有城市道路，规划部门规定道路宽度为30米，但土地使用证上标的是15米，导致实际可使用的土地面积比证上少了近千平方米。
置地公司向发展公司要求补偿或退款，协商不成后起诉到法院。一审法院认定合同部分无效，判令发展公司退还多收的土地转让金并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是国土局登记的，公司没有过错，合同应当有效。
置地公司认为：土地使用证上的面积与实际不符，发展公司提供的土地位置图未经规划部门审批，城市道路依法不能转让，合同应当认定无效。
法院判决
最高人民法院二审判决：维持一审判决结果。认定合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司多收的土地转让金应当返还，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。
律师分析
这个案件给我们三个重要提示：
第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。如果一块土地里包含规划的城市道路，这部分面积不能作为可转让的土地使用权进行交易，否则转让合同无效。
第二，土地转让时，出让方提供的土地位置图必须经过规划部门审批。如果未经审批就办证，导致证载面积和实际面积不符，出让方要承担主要责任。
第三，合同部分无效不等于整个合同都无效。法院会根据实际情况，将有效部分和无效部分分开处理，有效部分继续履行，无效部分返还财产、赔偿损失。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，一定要到规划部门核实土地的规划用途和实际面积，不能只看土地使用证。如果涉及城市道路等公共设施用地，这部分面积不能计入可转让范围。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议在签订合同前委托专业律师进行尽职调查，避免因土地面积不符引发诉讼。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市