买房签了预售合同，但实际是抵债，合同有效吗
买房签了预售合同，但实际是抵债，合同有效吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人民银行清远支行承接）1.2亿多元贷款本息。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（共7900平方米）抵债，折价1.2亿多元。
随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房手续。2001年，开发商起诉要求解除合同。
争议焦点
开发商认为：双方从未实际支付过购房款，合同只是配合抵债而签的形式，应当解除。人民银行清远支行认为：贷款本息已经通过抵债协议抵作购房款，等于已经付清了全部楼款，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认定：本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。双方的真实意思是华泰公司用房产抵偿欠清远金融市场的债务，而非真实的房屋买卖关系。最终判决解除预售合同，并驳回人民银行清远支行要求继续履行的主张。
律师分析
第一，合同性质的认定不能只看名称，要看真实目的。本案中双方先签抵债协议，后签预售合同，且无实际付款凭证，说明核心是债务清偿而非房屋买卖。
第二，以房抵债与商品房预售在法律后果上不同。预售合同要求买方支付房款、卖方交付房屋；而以房抵债则涉及债务是否真实、抵债物价值是否公允等问题，法律保护程度也不同。
第三，当事人不能仅凭一份形式上的收据就主张已付款。法院审查付款事实时，会结合银行流水、财务凭证等综合判断，本案中补开的收据没有对应付款记录，未被采信。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似纠纷，比如签订的是商品房买卖合同但实际是借款或抵债关系，建议保留好原始协议、付款凭证和往来函件。不要轻易签下形式上的合同，否则可能面临合同性质被重新认定的风险。如有疑问，建议咨询专业律师再作决定。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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