未办预售许可证的售房合同是否有效
未办预售许可证的售房合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定天光公司购买深圳某处房产。合同签订时，新世纪公司尚未取得商品房预售许可证。后来双方因合同履行产生纠纷，天光公司主张合同无效，要求返还已支付的购房款。
新世纪公司则认为，虽然签约时没有预售许可证，但之后已经补办齐全，合同应当有效。双方协商不成，诉至法院。
争议焦点
天光公司主张：根据《城市房地产管理法》规定，未取得预售许可证不得预售商品房，因此合同自始无效，新世纪公司应返还全部款项。
新世纪公司辩称：合同签订后已取得预售许可证，且双方已实际履行部分义务，合同应当认定为有效。
法院判决
最高人民法院二审认为，在合同法实施前订立的商品房预售合同，如果签约时未取得预售许可证，但在一审诉讼前已补办完毕的，可以认定合同有效。本案中，新世纪公司在诉讼前已取得预售许可证，故合同有效，双方应继续履行。
律师分析
第一，商品房预售许可证是开发商预售商品房的法定条件，但法律并未规定未取得许可证就必然导致合同无效。法院会综合考虑签约时间、补办情况、履行程度等因素。
第二，对于合同法实施前签订的合同，法院适用当时的法律规定，但也会参考合同法鼓励交易、维护合同效力的精神。如果开发商事后补正了瑕疵，合同效力可以得到认可。
第三，购房者应当注意，在签约前核实开发商的预售许可证，避免陷入合同效力争议。如果已经签约且开发商尚未取得许可证，可以要求开发商明确补办时间，并保留相关证据。
王德林律师提示：
购房者在文山地区购买预售商品房时，务必查看开发商的《商品房预售许可证》，并核对许可证上记载的项目名称、坐落位置是否与所购房屋一致。如果发现开发商无证销售，可以要求其提供补办计划或选择解除合同，避免后期纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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