未取得土地使用权的转让合同无效
未取得土地使用权的转让合同无效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1000万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图。
后来，湛江土地总将这100亩土地连同中银公司委托其转售的50亩土地一并转让给了另一家公司。但该转让合同被法院判决无效，湛江土地总被迫返还了已收到的转让款。湛江土地总于是起诉中银公司，要求返还其支付的100亩土地转让款。
争议焦点
湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，且土地未办理出让手续，合同应属无效，中银公司应返还已收取的转让款。遂溪中行辩称：双方合同是有效的合同转让，且湛江土地总起诉时已超过法律规定的诉讼时效，法院不应支持其请求。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的1000万元转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；湛江土地总主张权利未超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已取得土地使用权证，并完成土地出让手续、缴纳土地出让金。未满足这些条件而签订的转让合同，在法律上属于无效合同，双方均不受保护。
第二，合同无效后，双方应返还各自取得的财产。转让方收取的转让款应当返还给受让方，受让方取得的土地也应当返还。本案中，虽然土地已无法返还，但转让方仍应返还已收取的款项。
第三，诉讼时效问题值得注意。本案中，湛江土地总出具收据后，曾向法院主张权利，这中断了诉讼时效的计算。权利人如果在诉讼时效期间内主张权利，时效将重新计算，不必担心超过三年而丧失胜诉权。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实卖方是否已取得土地使用权证、是否已缴纳土地出让金。如果合同被认定无效，及时主张权利可以避免超过诉讼时效。文山地区的朋友遇到类似土地转让纠纷，建议在签订合同前咨询专业律师，避免因合同无效造成经济损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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