城市道路能否作为土地转让的一部分
城市道路能否作为土地转让的一部分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划局审批时才发现，证上写的面积和实际能用的面积差了很大一截。
原来，这块地里有将近一千平方米是城市道路，按规划道路宽度要30米，但土地使用证只标了15米。置地公司实际能用的土地比证上写的少了很多，找发展公司要求补偿或退款，对方不答应，只好告到法院。
争议焦点
发展公司认为，双方是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应该有效。
置地公司则认为，发展公司提供的土地使用证标明的面积与实际不符，土地位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应属无效。
法院判决
最高人民法院认定，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让的行为违法。最终判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地部分有效；发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的经济损失。
律师分析
第一，城市道路是公共设施，不能作为私人土地进行买卖。无论是开发商还是个人，在签订土地转让合同时，都要特别注意土地中是否包含市政道路，这部分面积不能算在转让范围内。
第二，土地使用证上的面积和规划部门实际核准的面积不一致，这种情况在实务中并不少见。买家不能只看证，最好在付款前向规划部门核实土地的准确使用范围，避免买了"缩水"的地。
第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会根据实际情况，将可履行的部分和违法部分分开处理，违法的部分退款赔偿，合法的部分继续履行。这种做法既保护了交易安全，也维护了法律底线。
王德林律师提示：
购买土地或房产前，务必核实规划部门的官方文件，不要仅凭出卖方提供的图纸或证件就付款。如果发现土地面积与证载不符，应及时提出异议并保留证据。在文山地区，类似因道路规划调整导致土地面积争议的情况也有发生，建议提前委托专业律师进行尽职调查。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市