未取得预售许可证签商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证签商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购某大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司厚南公司，而深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效，返还购房款及利息。

实际上，深发公司是通过一系列项目转让合同从厚南公司、凯鹏公司手中取得该项目的开发权。厚南公司事后出具了承诺书，认可深发公司的销售行为，但三方之间的合作、转让关系非常复杂，项目的手续也不齐全。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同，深发公司应返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司抗辩：虽然手续不全，但厚南公司作为土地使用权人已经出具承诺书认可销售行为，且项目实际已开工建设，合同应当认定为有效，双方应继续履行。

法院判决

一审法院认定深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》无效，判令深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及相应利息。最高人民法院二审维持了一审判决。核心理由是：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，合同自始无效。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。开发商在预售商品房时，必须取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，缺少任何一项，预售合同都可能被认定为无效。本案中深发公司既无土地使用权证也无预售许可证，合同无效是必然结果。

第二，事后承诺不能弥补合同效力缺陷。厚南公司虽然事后出具承诺书认可深发公司的销售行为，但法定预售条件属于强制性规定，不能通过当事人事后追认来弥补。购房者不能轻信开发商的"补办手续"承诺。

第三，购房者要主动查验开发商证件。在签订商品房预售合同前，应当要求开发商出示五证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证），并核对项目名称是否一致。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询开发商的预售许可信息。

王德林律师提示：

购买期房时，务必核实开发商是否取得预售许可证，不要仅凭项目已经开工或开发商口头承诺就支付大额购房款。如果发现开发商证件不全，应当暂停付款并及时咨询专业律师，避免资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市