购房合同是真实买卖还是以房抵债

购房合同是真实买卖还是以房抵债

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款还不上，双方签了一份《抵债协议书》，约定用该公司投资开发的广州某商贸中心四楼、六楼商铺来抵债。随后，开发商与银行签订了正式的《房地产预售契约》，把商铺“卖”给了银行，总价1.185亿港元。

但奇怪的是，合同签了之后，银行没有实际付过一分钱，开发商也没交房。几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。银行则称，贷款已经抵作房款，自己已经付清了全部购房款，并拿出一张开发商出具的1.185亿港元收据作为证据。

争议焦点

开发商认为：双方签的《房地产预售契约》实际上是“以房抵债”的担保安排，银行从未实际付款，收据是事后补开的，合同应当解除。

银行认为：贷款已经转化为购房款，收据就是付款凭证，合同已经履行完毕，开发商无权解除。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案的《房地产预售契约》本质上不是真实的商品房买卖，而是以房抵债的协议。银行没有实际支付购房款，收据不能单独证明付款事实。最终判决支持开发商解除合同。

律师分析

第一，商品房预售合同和以房抵债协议虽然形式上都涉及房屋买卖，但法律性质完全不同。前者是真实的买卖关系，购房人需要实际支付房款；后者是用房屋来抵偿已经存在的债务，没有真实的资金流转。

第二，判断一份合同是买卖还是抵债，关键看有没有真实的付款行为。如果只有一张收据，没有银行流水、转账记录等配套凭证，法院很难认定购房款已经支付。

第三，本案中，银行虽然持有收据，但收据是开发商内部人员事后补开的，且没有对应的付款凭证，因此法院不认可付款事实。这也提醒我们，打官司时证据链的完整性非常重要。

王德林律师提示：

如果您在购房或投资中遇到“以房抵债”的情况，建议务必保留好付款凭证、银行流水、合同原件等关键证据。在文山地区，类似纠纷并不少见，很多人因为证据不足吃了亏。建议在签订任何涉及房产抵债的协议前，先咨询专业律师，避免事后维权困难。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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