购房按揭未办抵押登记合同是否有效

购房按揭未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司（中振公司）向开发商购买商场，并向银行申请了楼宇按揭贷款。三方签订了按揭贷款合同，银行发放了贷款，公司也陆续还了一部分钱。但后来公司资金链断裂，无法按期还款，银行起诉要求解除合同并拍卖房产抵债。

争议的焦点在于：这份按揭合同签订后，没有去房管局办理抵押登记手续。按照当地政府的规定，不办登记抵押就无效。另外，这家公司后来又将同一处房产抵押给了另一家信托公司，还办了登记。公司认为，既然抵押无效，银行就不能要求拍卖房产。

争议焦点

借款人认为：按揭合同没有办理抵押登记，违反地方政府规定，抵押部分应属无效；而且后来已将该房产抵押给其他公司并办了登记，银行的抵押权不能优先。

银行认为：合同是三方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当有效；抵押登记不是合同生效的必要条件，银行有权对房产主张优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、公司还本付息的判决，撤销一审中涉及担保人责任的判项。法院认定按揭合同有效，银行对抵押物享有优先受偿权。公司以未办理抵押登记为由主张合同无效，法院不予支持。

律师分析

第一，按揭合同不同于普通的财产抵押合同。在当时国家法律没有规定抵押必须登记才生效的情况下，仅以地方政府规章要求未登记就认定合同无效，缺乏法律依据。合同只要不违反法律、行政法规的强制性规定，就应当认定有效。

第二，后设立的抵押登记不能否定在先的按揭权利。本案中，公司后来将同一房产抵押给其他公司，但该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，因此后登记的抵押权不成立，不影响银行的权利。

第三，按揭贷款纠纷中，借款人逾期还款达到合同约定条件，银行有权解除合同并要求一次性清偿全部剩余贷款本息。法院会支持银行对抵押物拍卖价款的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，即使暂时没有办妥抵押登记，也不代表合同无效。但建议尽早完成登记手续，以免后续产生权利争议。在文山地区，购房人遇到按揭纠纷时，应仔细审查合同条款，保留好还款凭证，必要时及时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市