开发商逾期交房能否解除合同
开发商逾期交房能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司向哈尔滨深业房地产公司购买了一套商品房，总价款约700万元。双方在合同中约定，开发商应在1996年12月31日前交房，如果逾期超过90天，购房者可以提出解除合同。
实际履行中，旅游公司按时支付了全部购房款，但深业公司直到1997年11月才正式交房，比合同约定晚了近一年。旅游公司因此起诉到法院，要求解除合同、退款并赔偿损失。
争议焦点
旅游公司认为：开发商逾期交房超过90天，按合同约定自己有权解除合同，开发商应当返还购房款本息并双倍返还定金。
深业公司认为：逾期交房是因为供电问题等不可抗力因素，应当顺延交房时间，实际并没有达到合同约定的解除条件，要求继续履行合同。
法院判决
最高人民法院最终判决：合同继续履行，深业公司应在判决生效后15日内交付房屋，并按银行同期贷款利率赔偿逾期交房期间的利息损失。旅游公司解除合同的主张未被支持。
法院认为：虽然开发商存在逾期交房的事实，但旅游公司起诉时，合同约定的90天解除期限尚未届满，且房屋已经通过竣工验收可以交付，考虑到旅游公司已付清全款，继续履行合同更符合双方利益。
律师分析
第一，合同解除权的行使有严格的时间条件。本案中，合同约定逾期交房超过90天才能解除，旅游公司在第86天就起诉，尚未达到解除条件。这提醒我们，行使合同解除权必须等到约定的条件成就，不能提前。
第二，法院在判决是否解除合同时，会综合考虑违约程度、合同履行情况、双方利益等因素。如果违约方已经基本履行义务，继续履行对双方更有利，法院可能不支持解除合同，而是判决违约方承担赔偿责任。
第三，购房合同中关于"不可抗力"的免责条款需要仔细审查。本案中，开发商以供电问题为由主张延期，法院部分支持了这一主张，但未全额免除其违约责任。实践中，开发商常会扩大解释不可抗力的范围，购房者应当注意区分。
王德林律师提示：
购房者在签订合同时，应当明确约定开发商的交房期限和逾期违约责任，特别是解除合同的具体条件。如果遇到开发商逾期交房，建议及时收集证据，必要时咨询专业律师，但不要急于起诉，要确认解除条件是否已经成就。文山地区的购房者如有类似问题，可以携带合同到律所面谈。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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