未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总价款超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但后来顺兴公司发现，深发公司并非该土地的使用权人，也未取得商品房预售许可证。实际上，土地属于海南厚南旅业有限公司（厚南公司），深发公司只是通过一系列合同从厚南公司处获得了开发权。顺兴公司因此起诉，要求确认合同无效，返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备销售期房的主体资格，所以合同无效。

深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，且工程已经实际施工，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但合同中关于深发公司先行支付7000万元利润保证金的条款显失公平，判令厚南公司退还该笔款项。

律师分析

第一，本案的核心问题是商品房预售合同的效力。根据法律规定，开发商在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与购房人签订商品房预售合同，该合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，即使事后有土地权利人的承诺或追认，也不能弥补预售许可证缺失这一根本性缺陷。预售许可证是行政机关对商品房预售行为的行政许可，不能通过当事人之间的约定来替代。

第三，合同无效后，开发商应当返还收取的购房款，并赔偿买受人的损失。买受人如果已经支付了房款，可以要求返还本金及相应的利息。

王德林律师提示：

购买商品房，特别是期房时，一定要查验开发商是否具备土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要轻易付款。在文山地区，购房者可以向当地住建部门核实开发商的相关资质，避免因合同无效导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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