未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4.25亿元预购红城湖国际大厦A座。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司在签订合同时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，土地实际属于另一家公司海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司）。

顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院要求确认合同无效，并返还已支付的购房款及利息。深发公司则主张合同已经厚南公司事后认可，应当有效。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同违反法律强制性规定，应属无效。

深发公司主张：虽然签约时手续不全，但土地使用权人厚南公司事后出具了承诺书予以认可，并且项目后续补办了相关手续，合同应当认定为有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但深发公司与顺兴公司签订的商品房购销合同因违反法律规定而无效。法院判决深发公司返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，根据我国法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是保护购房人权益的强制性规定，违反这些规定签订的合同原则上无效。

第二，即使土地使用权人事后出具承诺书表示认可，也不能弥补签约时开发商不具备预售资格的缺陷。购房人在签约前应当主动核实开发商是否具备完整的证照手续。

第三，本案中顺兴公司支付了5000万元后才发现问题，虽然最终要回了购房款，但资金被占用多年，损失了利息和商业机会。这提醒我们，大额购房交易前务必做好法律尽职调查。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到购房合同纠纷，建议在签约前到当地住建部门查询开发商是否取得商品房预售许可证，同时核实土地使用权证是否在开发商名下。如果发现开发商手续不全，不要盲目付款，应当要求开发商提供完整证照或暂缓交易。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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