签了购房合同却未付款，是买房还是抵债
签了购房合同却未付款，是买房还是抵债
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）1.2亿多元贷款本息。双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场抵债，折价1.2亿多元。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签了商品房预售合同，约定以港币1.185亿元购买上述房产。
合同签了后，双方一直没有实际付款和交房。2001年，开发商起诉到法院，要求解除预售合同。人行清远支行拿出一张1996年的收据，说已经用贷款抵清购房款，但开发商称这张收据是事后补开的，实际没有收到任何款项。
争议焦点
开发商主张：双方从未实际履行付款和交房义务，预售合同应当解除。人行清远支行主张：已通过以贷抵款的方式付清了购房款，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定：本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。双方签订预售合同的真实目的是用房产清偿华泰公司的贷款债务，并非真实的商品房买卖。由于抵债协议未实际履行，预售合同也未实际履行，开发商请求解除合同，法院予以支持。
律师分析
第一，法律上要区分“商品房预售合同”和“以房抵债协议”。前者是真实的买卖关系，后者是用房产来清偿已有的债务。本案中，双方签预售合同是为了配合抵债，而不是真正的购房交易。
第二，判断合同性质要看真实目的。本案中，华泰公司欠款在先，抵债协议在先，预售合同在后，且华泰公司法定代表人代表开发商签约，这些事实都表明真实关系是抵债而非买卖。
第三，签合同不等于履行合同。即使签了合同、开了收据，如果没有实际付款和交房，合同仍可能被认定为未履行。法院会综合审查资金流向、合同背景等事实。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，比如对方拿着一张收据说已经付清房款，但您从未收到钱，建议及时收集合同、付款凭证、银行流水等证据，并向专业律师咨询。在文山地区，不少房产交易中存在以房抵债的情形，建议当事人在签约前明确交易性质，避免事后争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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