未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司并未取得该大厦的土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地使用权人厚南公司也未在合同上签字盖章。

虽然厚南公司事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但顺兴公司认为深发公司不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，于是向法院起诉，请求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，因此双方签订的《商品房购销合同》应属无效。

深发公司主张：虽然手续不全，但事后取得了土地使用权人厚南公司的认可，且项目已实际施工，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律对购房者的基本保障，开发商在未取得这些证件前签订的预售合同，一般会被认定为无效。

第二，即使事后取得了土地使用权人的认可，也不能弥补合同签订时缺乏法定条件的瑕疵。本案中厚南公司虽然出具了承诺书，但深发公司自身未取得相关证件，合同仍然无效。

第三，购房者如果发现开发商证件不全，可以及时主张合同无效并要求返还购房款及利息。但也要注意，如果购房者明知开发商无证仍购买，可能也要承担部分责任。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必核实开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询开发商的证件情况，避免因合同无效导致资金损失。如果已经签订了无证预售合同，应尽快咨询律师，依法维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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