买地没手续合同被判无效，钱能要回来吗
买地没手续合同被判无效，钱能要回来吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司从中国银行遂溪支行开办的中银公司那里，签了一份土地转让协议，约定购买位于广西北海市的100亩土地使用权。湛江土地总陆续支付了转让款，中银公司也把土地界限图交给了对方。
后来，湛江土地总把这100亩土地连同中银公司委托转售的另外100亩土地，一起转卖给了另一家公司。但这家公司后来起诉要求确认合同无效，法院最终判决这些土地转让合同无效，湛江土地总需要返还已收到的土地转让款。
湛江土地总于是回头找中银公司，要求返还自己当初支付的100亩土地转让款。但中银公司已经注销，其债权债务由开办单位遂溪中行承担。遂溪中行拒绝返还，双方打起了官司。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让的主体资格，土地性质有问题，合同应属无效，遂溪中行应当返还转让款。遂溪中行则主张：双方意思表示真实，合同有效，而且湛江土地总起诉时已经超过了法律规定的诉讼时效。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，遂溪中行应在判决生效后10日内返还湛江土地总已支付的转让款及相应利息。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法定条件。转让方必须已经取得土地使用权，并且办理了出让审批手续。本案中，中银公司既未取得土地使用权，也未办理审批，合同自然无效。这提醒我们，购买土地前一定要核实对方的权属证明和审批文件。
第二，诉讼时效不是无限期的。虽然本案中法院认定湛江土地总没有超过诉讼时效，但一般民事权利的诉讼时效为三年，从知道权利被侵害之日起计算。如果长期不主张权利，就可能丧失胜诉权。
第三，合同无效后的法律后果。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中，中银公司承担主要责任，湛江土地总也因明知土地不具备转让条件而承担了部分责任。
王德林律师提示：
在文山地区，涉及土地使用权转让的交易，建议务必委托专业律师对土地权属、审批手续进行全面核查。不要轻信口头承诺或简单的委托书，书面合同和权属证明缺一不可。一旦发现对方没有合法手续，应当立即停止交易并咨询律师，避免陷入合同无效的纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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