城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司付了钱也拿到了土地使用证。可当置地公司拿着证去规划局审批时，发现土地证上写的面积和实际能用的面积差了一大截，原因是土地证上把城市主干道也算了进去，而道路实际宽度比证上写的宽，导致实际可用的土地少了上千平方米。

置地公司找发展公司要求补偿或退款，对方不答应，最后只能打官司。一审法院认定合同无效，但考虑到双方已经履行了大部分，就判了部分有效、部分无效，让发展公司退还多收的钱并赔偿损失。

争议焦点

发展公司认为合同是按整体面积转让的，土地证上的面积是政府部门办的，自己没过错，合同应该全部有效。置地公司则指出土地位置图不是规划坐标图，城市道路不能转让，合同应该无效，发展公司要承担责任。

法院判决

最高人民法院二审认定：城市道路是市政设施，法律规定不能转让，所以合同中涉及道路面积的部分无效；符合规划要求的土地面积部分有效。最终维持了一审判决，要求发展公司按规划部门确定的实际面积为准，退还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计、勘察等损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确禁止转让。即使是土地使用权转让，也必须把道路部分剔除，不能当作可转让的土地面积来计算。

第二，土地转让合同的有效性，关键看土地是否符合规划要求。如果转让方提供的图纸没有经过规划部门审批，导致土地证面积和实际规划面积不符，转让方要承担主要责任。

第三，法院对这类合同不搞"一刀切"认定全部无效，而是把合法部分和违法部分分开处理。合法部分继续有效，违法部分认定无效，这样既维护了法律权威，也照顾到实际履行情况。

王德林律师提示：

买地之前一定要去规划部门核实土地的实际规划用途和面积，不能光看土地证。像文山地区这样的地方，土地交易中更要留意市政道路、绿化带等公共设施是否被算进了转让面积，避免吃亏。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市