房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销公司将一栋在建商厦整体出租给宇航公司，租期较长，租金按年递增。双方约定由宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修及水电等配套。合同签订后，宇航公司支付了部分定金和租金，商厦在未完成消防验收的情况下就开业了。

开业后不久，消防部门检查发现商厦存在严重火险隐患，认定不具备营业条件，要求停业整改。双方因此产生纠纷，郊区供销公司起诉宇航公司索要租金，宇航公司反诉认为因对方未完成消防等配套工程，导致商厦无法正常经营，要求减免租金。

争议焦点

郊区供销公司主张：合同有效，宇航公司已实际使用商厦，应按约定全额支付租金。宇航公司抗辩：郊区供销公司未完成消防、供电等配套工程，导致商厦被责令停业，属于违约在先，我方有权拒绝支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为：租赁合同有效，但双方均存在违约行为。商厦在消防未验收的情况下开业，属于违法经营。在违法履行期间，不能完全按合同约定计算租金。法院最终酌情降低了租金标准，按实际使用情况部分支持了出租方的租金请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随意行使的。如果一方违约，另一方可以暂时停止履行自己的义务，但不能无限期拒绝履行，尤其是已经实际使用了租赁物的情况下，仍应支付合理对价。

第二，违法经营期间的租金不能按合同原价计算。房屋租赁合同虽然有效，但如果实际履行中涉及违法状态（如未通过消防验收擅自营业），法院会综合考虑双方过错，酌情调整租金标准。

第三，出租方和承租方都有义务确保租赁物的合法使用。出租方应保证房屋符合安全条件，承租方也应依法办理相关手续，双方都不能以对方违约为由放任违法状态持续。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定消防、水电等配套设施的完成时间和标准。如果发现对方存在违约行为，应及时书面催告并保留证据。在文山地区，不少商铺租赁纠纷都因消防验收问题而起，建议承租方在开业前务必确认房屋已通过消防验收，避免后续租金争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市