未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购“红城湖国际大厦”A座，总金额约4.26亿元。合同约定需经原发展商厚南公司等盖章才生效，但厚南公司事后出具承诺书表示认可。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦土地使用权多次转让，深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款。

法院查明，厚南公司是土地合法使用权人，但深发公司并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。深发公司与厚南公司之间虽有合作建房协议，但未办理土地使用权变更登记手续。顺兴公司以深发公司无售房主体资格、合同缺少法定条件为由主张合同无效。

争议焦点

顺兴公司主张，深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应属无效。深发公司则认为，其与土地权利人厚南公司有合作建房关系，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应属有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认为，厚南公司与深发公司的合建合同有效，但深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，与顺兴公司签订的《商品房购销合同》因违反《城市房地产管理法》的强制性规定，应认定为无效合同。深发公司应返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。最高人民法院二审维持原判。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律对开发商预售商品房设定的强制性条件，目的是保护购房人的交易安全。本案中，深发公司两项证照均未取得，合同因此被认定无效。

第二，即使土地权利人出具了承诺书或事后认可，也不能替代法定的预售许可要求。开发商未取得预售许可证，任何形式的销售行为在法律上都是无效的。购房人不能轻信开发商的承诺或所谓“合作建房”的说辞。

第三，合同无效后，开发商因合同取得的购房款应当全额返还，并赔偿购房人的资金占用利息。购房人在付款前应当主动核实开发商的土地使用权证和预售许可证，避免陷入类似纠纷。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，务必查看开发商是否取得《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。在文山地区，购房人可以通过当地住建部门官网或现场查询项目预售许可信息。切勿仅凭口头承诺或“合作建房协议”就支付大额购房款，否则可能面临合同无效、资金难追回的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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