无预售许可证签的购房合同是否有效

无预售许可证签的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把红城湖国际大厦A座卖给顺兴公司，总价4亿多。合同约定必须由土地原主人厚南公司盖章才能生效。但厚南公司事后出具了承诺书，表示认可这笔交易。顺兴公司付了5000万后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求合同无效，退钱并赔偿利息。

实际上，这块地的使用权在厚南公司名下，深发公司通过多次转让协议才拿到项目，但一直没有办土地变更手续。到起诉时，深发公司也还没拿到商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有预售期房的资格，合同缺少法定条件，应当无效。深发公司认为：双方自愿签约，厚南公司也认可了交易，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：因深发公司签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，判决《商品房购销合同》无效，深发公司返还顺兴公司已付的5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少这些证件，预售合同就可能被认定无效。这是为了保护购房人的利益，防止开发商空手套白狼。

第二，合同无效后，开发商应当返还购房款，并赔偿购房人的利息损失。如果开发商已经把资金挪作他用，购房人可能面临追款困难。所以买房前一定要核实开发商的证件是否齐全。

第三，即使土地所有人事后承诺认可销售，也不能弥补预售手续不合法的缺陷。因为商品房预售许可是行政管理的强制性要求，不能通过私下的承诺来替代。

王德林律师提示：

买期房前，请务必查看开发商的五证，特别是商品房预售许可证。如果开发商证件不全，不要轻易付款。在文山地区处理过类似案件，有购房人因为没查证，付了首付后项目烂尾，维权非常困难。建议签约前请律师帮助审查合同和证件。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市