购房按揭贷款合同未登记是否有效

购房按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2013年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元。中振公司、泰合公司与银行三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定银行向中振公司提供贷款，中振公司将所购房屋权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。银行依约发放了贷款，中振公司初期按时还款，但后期出现逾期未还，银行遂起诉要求解除合同、偿还贷款本息。

争议焦点

中振公司主张，按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，应属无效；且其已将争议房屋抵押给另一公司并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。银行则认为合同有效，中振公司应还款并承担违约责任。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭合同有效，中振公司应一次性归还贷款本息；若逾期不还，银行有权以拍卖抵押物所得价款优先受偿。法院同时指出，中振公司后续设立的抵押因房屋未竣工且合同未实际履行，抵押登记无效。

律师分析

第一，按揭贷款不同于一般抵押，其核心是购房人将所购房屋的权益作为担保，银行提供贷款。当时国家法律并未规定必须办理抵押登记合同才生效，仅地方规章要求登记，但地方规章不能作为认定合同无效的依据。因此，未办理登记不影响合同效力。

第二，购房人将尚未取得产权的房屋再次抵押给第三人，若该抵押合同未实际履行或房屋不具备抵押条件（如未竣工），该抵押登记可能被认定为无效。银行作为第一顺位抵押权人，其权益不受后续无效抵押的影响。

第三，购房人逾期还款超过合同约定期限，银行有权解除合同、要求一次性偿还全部剩余贷款，并申请拍卖抵押物实现债权。购房人不能以合同未登记为由拒绝履行还款义务。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，务必按时还款，避免因逾期导致银行解除合同、要求一次性还清全部贷款。如遇还款困难，应主动与银行协商展期或重组。文山地区的购房者若遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，了解合同约定和自身权利义务，避免因逾期导致房屋被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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