未取得土地使用权就转让，合同有效吗
未取得土地使用权就转让，合同有效吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（下称湛江公司）与中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的80亩土地使用权转让给湛江公司，总价款为一定金额。湛江公司支付了全部款项，中银公司也交付了土地红线图等材料。后来，湛江公司又将这80亩土地转售给了另一家公司。但后来发现，中银公司并没有取得这80亩土地的合法使用权，也没有办理土地出让手续。
中银公司是遂溪中行开办的，后来中银公司注销，债权债务由遂溪中行承担。湛江公司因与下家发生纠纷，才想起向中银公司主张权利，要求确认合同无效并返还土地款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了请求。湛江公司不服，上诉至最高人民法院。
争议焦点
湛江公司主张：中银公司没有土地使用权，转让合同应属无效，遂溪中行作为开办单位应返还土地款。遂溪中行辩称：双方是合同转让关系，意思表示真实，合同有效；且湛江公司起诉已超过诉讼时效，不应支持。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决；确认中银公司与湛江公司签订的土地转让协议无效；遂溪中行应返还湛江公司已支付的土地转让款及利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江公司出具收据后至上诉时未超过两年诉讼时效，一审以超时效为由驳回不当。
律师分析
第一，土地使用权转让必须满足法定条件。根据《城市房地产管理法》规定，转让土地使用权必须取得土地使用权证，并完成开发投资总额的25%以上。本案中中银公司既无证又未办出让手续，转让合同自然无效。
第二，诉讼时效从权利人知道或应当知道权利受损时起算。本案中，湛江公司出具收据时只是确认收到材料，并非放弃权利，其后与下家发生纠纷才知道自身权益受损，此时才开始计算诉讼时效。
第三，公司注销后，开办单位要承担债务。中银公司注销后，作为其开办单位的遂溪中行依法承接了债权债务，因此需要返还土地款。这提醒大家，与公司交易时要注意其主体资格是否存续，避免后续追索困难。
王德林律师提示：
购买土地使用权时，务必核实对方是否拥有合法土地使用权证，以及土地是否已办理出让手续。如果发现对方不具备转让条件，应及时主张权利，不要拖延。在文山地区，不少土地交易因手续不全引发纠纷，建议在签订合同前委托专业律师进行尽职调查。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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