城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司将一块土地转让给置地公司，双方签订了土地使用权转让合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司在准备开发建设时，发现土地使用证上标明的面积和实际面积对不上——原来证上包含了一条城市道路，而城市道路属于市政设施，法律规定不能转让。经规划部门核实，实际可用的土地面积比证上少了近千平方米。

置地公司多次要求发展公司退款或补偿，都没有结果，只好起诉到法院。一审法院认定合同部分无效，判决发展公司返还多收的转让款并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是国土部门核定的，公司没有过错，合同应当全部有效。

置地公司认为：土地使用证上的面积与规划实际不符，城市道路不能转让，发展公司提供的土地位置图也不是规划坐标图，合同应当认定无效，发展公司要赔偿损失。

法院判决

最高人民法院审理后认定：城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让，发展公司将道路面积随土地一并转让的行为违法。同时，发展公司向国土部门申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致证载面积与规划实际不符，应承担主要责任。最终判决：涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划的土地面积部分有效；发展公司返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

这个案子告诉我们几个重要法律点：

第一，城市道路、公共绿地等市政设施用地，法律明确规定不得转让。即便土地证上包含了这些面积，也不能作为可转让的土地计算，转让合同涉及这部分的内容是无效的。

第二，土地转让时，卖方提供的图纸、坐标等材料必须经过规划部门审批。如果卖方提供的不是规划坐标图而只是位置图，导致买方无法按证载面积实际使用，卖方要承担违约责任。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会根据实际情况，将合法部分和违法部分分开处理，能履行的部分继续履行，违法部分认定无效并返还相应款项。

王德林律师提示：

购买或受让土地前，一定要核实土地证载面积与规划实际面积是否一致，特别是要确认土地中是否包含城市道路等不能转让的市政设施。如果您在文山地区遇到类似土地转让纠纷，建议咨询专业律师，避免因合同部分无效造成经济损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市