房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司（下称“供销公司”）投资建设了一栋商厦，并与宇航公司签订了一份为期多年的房屋租赁合同。合同约定，宇航公司需支付租金，供销公司负责完成大楼的外部装修及供电等配套工程。双方还约定了定金和付款节点。

合同签订后，宇航公司陆续支付了部分款项，商厦也开业经营。但不久后，消防部门检查发现该商厦未经消防验收便擅自投入使用，存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦因此停业，双方因租金支付问题产生纠纷，最终诉至法院。

争议焦点

供销公司认为，宇航公司已实际使用房屋，应按合同约定的租金标准支付租金。宇航公司则认为，供销公司未完成约定的供电、消防等配套工程，导致商厦无法合法经营，其有权拒绝支付租金，并要求降低租金标准。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同有效。但合同履行期间，因房屋未经消防验收而违法经营，导致停业，双方对此均有过错。法院判决，在违法经营期间，不能按原合同约定的高租金标准计算，而应参照房屋实际使用状况和市场行情，酌情确定较低的租金标准。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。如果一方未履行合同义务，另一方可以拒绝履行自己的义务，但这种拒绝必须合理、对等。在本案中，供电、消防等工程属于出租人的义务，其未完成确实影响了承租人正常使用，承租人有权提出抗辩。

第二，违法履行状态下的租金不能按原标准认定。房屋租赁合同合法履行是前提。当房屋因违法（如未消防验收）而被责令停业，双方继续按原合同履行已失去基础。法院会根据公平原则，结合房屋实际使用价值来调整租金，而不是完全支持出租人主张的高额租金。

第三，承租人应及时主张权利。如果发现出租人无法提供合法、安全的经营条件，承租人应当及时书面通知对方，并保留相关证据，而不是放任违法状态持续，否则可能被认为对损失扩大也有责任。

王德林律师提示：

租赁房屋用于经营，务必核实房屋是否通过消防验收等法定手续。在文山地区，不少商铺因消防问题引发纠纷，建议在合同中明确约定出租人提供合法经营条件的义务，并约定违约责任。如果对方违约，应及时通过法律途径解决，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市