买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司购买了商业楼的部分楼层，总价几千万元，采用银行按揭贷款方式付款。该公司与开发商、银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定以该房产权益作为贷款抵押。银行发放了贷款，该公司也陆续还了一部分本息，但后来未能按期偿还剩余欠款。银行起诉到法院，要求解除合同、收回贷款，并主张对抵押房产的优先受偿权。

该公司在法庭上提出，这份按揭合同没有办理抵押登记，按当地政府规定应属无效，而且该公司后来又将同一房产抵押给了另一家信托公司并办了登记，所以银行的抵押权利不应成立。

争议焦点

银行主张：合同是双方自愿签订，内容合法，已实际履行，即使未办抵押登记也不影响合同效力，该公司违约应承担还款责任。

该公司主张：按当地政府规定，未经抵押登记抵押无效，且房产已抵押给第三方并办了登记，银行的按揭合同应属无效。

法院判决

一审法院判决：按揭贷款合同有效，解除合同，该公司归还贷款本息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先偿还银行。二审最高人民法院维持了合同有效的认定，并指出楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办登记就认定无效；该公司后来设立的抵押关系在本案按揭之后，不影响本案合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款与普通抵押有区别。在商品房买卖中，按揭贷款合同是购房人、开发商和银行三方共同签订的综合性合同，购房人以所购房产权益作为担保。这种模式在当时法律没有明确规定，但司法实践中认可其效力，不能简单套用一般抵押登记的要求。

第二，未办理抵押登记不影响按揭合同本身的效力。只要合同是各方真实意思表示，内容不违法，就应认定为有效。按揭合同的权利义务对各方有约束力，购房人违约时银行有权主张权利。

第三，购房人将同一房产重复抵押的行为，不能否定在先按揭合同的效力。如果后设立的抵押关系存在争议，属于另一法律关系，不影响本案按揭银行的权利。

王德林律师提示：

购房者或企业通过按揭贷款买房时，即使暂时无法办理抵押登记，也不要以为合同没有约束力。按揭贷款合同一旦签订并实际履行，双方都应遵守，违约会面临被解除合同、一次性归还贷款本息的风险。建议在办理按揭贷款时，及时完成相关登记手续，避免因登记滞后产生权利冲突。在文山地区，办理按揭贷款时也应主动咨询当地不动产登记部门，确保权益得到充分保护。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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