开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的写字楼，总价款约1000万元。合同约定深业公司应在1996年12月31日前交房，如果逾期超过90天，旅游公司可以解除合同并要求双倍返还定金。
旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司直到1998年6月才取得房屋竣工验收手续，逾期交房超过一年半。旅游公司因此起诉要求解除合同、退还购房款并赔偿损失。深业公司则辩称逾期是因为供电问题等不可抗力因素，要求继续履行合同。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过90天，符合合同约定的解除条件，应当解除合同并退还购房款本息、双倍返还定金。
深业公司主张：供电问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，交房期限应当顺延，因此并未达到解除合同的条件，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院终审判决：合同继续履行，深业公司需在判决生效后30日内交付房屋，并按银行同期贷款利率赔偿逾期交房期间的利息损失。法院认为，供电问题确实属于可顺延交房的情形，顺延后合同约定的解除条件尚未成就，且房屋已具备交付条件，旅游公司也已付清房款，继续履行更符合公平原则。
律师分析
第一，合同解除权的行使有严格条件。本案中，虽然深业公司实际交房时间比原定日期晚了近一年半，但因合同中约定了"供电问题等非开发商所能控制的事件"可以顺延交房期限，法院认定顺延后解除条件并未成就。购房者在签署合同时，要特别注意这类免责条款，它们可能大幅延长开发商的合理交房期限。
第二，继续履行与解除合同的选择。法院在判定是否解除合同时，会综合考虑合同履行情况、违约程度、是否具备继续履行条件等因素。本案中房屋已竣工、购房款已付清，法院认为继续履行更有利于保护双方利益，因此未支持解除合同。这说明即使开发商存在违约，也不必然导致合同解除。
第三，逾期交房的赔偿标准。法院判决深业公司按银行贷款利率赔偿逾期期间的利息损失，这是司法实践中常见的赔偿方式。但需要注意的是，如果购房者因逾期交房产生了实际损失（如租房费用），可以向法院主张更高的赔偿。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应仔细审查逾期交房的免责条款，避免开发商利用模糊表述无限期延长交房时间。建议在合同中明确约定"不可抗力"的具体范围，并限定顺延天数上限。在文山地区，我们曾代理多起类似案件，提醒购房者注意保留开发商逾期交房的证据，如催告函、现场照片、政府部门文件等，以便维权时使用。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市