开发商逾期交房能否免责解析
开发商逾期交房能否免责解析
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款。
然而，深业公司未能按期交房，理由是供电问题属于"非其所能控制的事件"，应当顺延交房日期。旅游公司则认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，按照合同约定，逾期超过一定天数，旅游公司有权解除合同，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。
深业公司辩称：供电问题属于合同约定的"非其所能控制的事件"，交房期限应当据实顺延，因此不构成违约，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院最终判决：合同有效，继续履行。深业公司应在判决生效后交付房屋，同时承担自合同约定交房日至实际可交房日期间的逾期交房违约责任，按银行同期贷款利率赔偿旅游公司的损失。一审判决解除合同的认定被纠正。
律师分析
第一，合同约定的免责条款并非无限扩大。本案中，供电问题是否属于"非深业公司所能控制的事件"，法院认定需要考虑具体事实。深业公司已与电业局签订供电协议并支付投资款，供电延迟是因为政府部门协调问题，属于开发商难以控制的因素，因此可以顺延交房日期。
第二，解除合同的条件是否成就，要看合同约定是否明确。本案合同约定逾期交房超过一定天数，买受人可提出终止合同。法院查明，在旅游公司起诉时，该约定天数尚未届满，因此解除合同的条件尚未成就。
第三，购房者不能仅以开发商逾期交房就随意解除合同。法院会综合考量违约程度、合同履行情况、房屋是否可交付等因素。本案中深业大厦已通过竣工验收，具备交付条件，且旅游公司已付清全部购房款，继续履行合同更符合双方利益。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读关于逾期交房、解除合同的条款。如果开发商逾期交房，不要急于解除合同，应先确认合同是否约定了明确的解除条件和期限。在文山地区，类似纠纷中法院通常会优先考虑合同能否继续履行，购房者需要及时收集开发商逾期交房的证据，必要时咨询专业律师评估合同解除的可行性。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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