未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以4.2亿多元预购红城湖国际大厦A座。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该项目的土地使用权属于另一家公司海南厚南旅业有限公司（厚南公司），而深发公司在卖房时既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。

实际上，这个项目的土地使用权一直登记在厚南公司名下，深发公司是通过与厚南公司等多家公司的合作、转让协议才获得开发权。但整个过程中，深发公司从未办理土地使用权变更登记，也没有取得合法的商品房预售许可手续。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同，深发公司应返还已收取的5000万元购房款及利息。

深发公司则认为，虽然手续存在瑕疵，但各方公司之间已经通过签订合作协议、承诺书等方式对项目转让和销售行为进行了确认，合同应当是有效的，顺兴公司应当继续履行合同。

法院判决

一审法院海南省高级人民法院认为深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》无效，判决深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及利息。最高人民法院二审维持了一审判决。核心理由是：深发公司在签订合同时未取得该商品房项目的土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了我国城市房地产管理法的强制性规定，因此合同无效。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，关键看开发商是否具备法定条件。根据《城市房地产管理法》的规定，开发商预售商品房必须已经取得土地使用权证书和商品房预售许可证。这两个证是"硬杠杠"，缺一不可。本案中深发公司一个证都没有，合同自然无效。

第二，开发商与其他公司之间的内部合作、转让协议，不能替代法定的行政许可手续。很多购房者容易产生误解，认为开发商之间签了协议、有承诺书，就等于手续齐全。实际上，土地使用权证和预售许可证必须由行政机关依法颁发，公司之间的私下约定无法弥补这个缺陷。

第三，购房者付款前一定要核实开发商的"五证"（包括土地使用权证和商品房预售许可证）。如果开发商以"手续正在办理中"为由催促付款，购房者应当保持警惕。本案中顺兴公司支付了5000万元，最终只能通过诉讼追回，期间的资金占用损失和诉讼成本都很高。

王德林律师提示：

购房者在购买预售商品房时，务必要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证，并核对证件上的项目名称是否与所购房屋一致。如果开发商无法提供，建议暂不付款。如果您在文山地区遇到类似问题，可以携带购房合同和付款凭证到律师事务所进行咨询，我们帮您分析合同效力及维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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