城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划局审批时发现，证上写的土地面积和实际面积对不上。原来是规划要求土地西、北两侧道路是市区主干道、路宽30米，而土地使用证上标的是20米，导致实际可用面积少了上千平方米。

置地公司找发展公司要求补偿或退款，没谈成，只好起诉到法院。一审法院认定合同无效，判发展公司返还多收的钱并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按照整体面积转让的，土地使用证上写的面积是土地部门办的，自己没过错，合同应该有效。

置地公司则认为：发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，导致土地使用证面积和实际不符，而且城市道路依法不能转让，合同部分无效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审判决的大部分内容。法院认为，城市道路是市政设施，法律明确规定不得转让，发展公司将道路面积和土地一起转让是违法的。因此，涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地转让部分有效。发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公用设施，不能作为商品买卖或转让。即使土地证上包含了道路面积，这部分转让也是无效的，买家不能取得道路的所有权或使用权。

第二，土地转让时，卖家提供的图纸和资料必须真实、准确，尤其是涉及规划条件的文件。如果卖家提供的图纸未经规划部门审批，导致买家拿到的土地证面积和实际不符，卖家要承担主要责任。

第三，合同部分无效不影响有效部分的履行。法院会根据实际情况，对有效部分继续支持履行，对无效部分作出返还或赔偿处理，不是简单地把整个合同都否定掉。

王德林律师提示：

购买或受让土地前，一定要向规划部门核实土地的规划条件，包括道路红线、用地性质、面积等，不能只看土地证上的数字。在文山地区，类似因道路面积引发的土地纠纷并不少见，建议在合同中明确约定道路等公共设施的归属和处理方式，避免后续争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市